Регистрация    Войти
Авторизация
» » Обзор европейских рынков недвижимости: что, почем и за чем

Обзор европейских рынков недвижимости: что, почем и за чем

Обзор европейских рынков недвижимости: что, почем и за чемПокупка недвижимости за рубежом давно стала привычной операцией для обеспеченных граждан России.  На сегодня бытует мнение, что иметь жилплощадь за рубежом скорее престижно, нежели доходно. Сегодня эксперты советуют задуматься  об инвестировании в зарубежную недвижимость тем, кто слишком обеспеченным себя не считает, именно с целью обогащения.


Нынешние цены на жилье в «столицах» России - Москве и Петербурге - находятся на одном уровне с ценами на недвижимость многих городов зарубежья,  курортами Европы. Европейский рынок аренды и, в частности, привычка европейцев снимать жилье, нежели жить в собственном, как минимум обеспечит сохранность средств от российской инфляции и, как максимум - поучение доходов. Всему виной ментальность европейцев, которые не считают человека, не владеющего  недвижимостью, неудачником.

 

Зарубежье манит россиян

 

Аналитики компании МИЭЛЬ Distant Property Management (DPM) подсчитали наиболее интересные россиянам страны для инвестирования в недвижимость, ведь, констатируют они, на недвижимости в Европе приходится 60 % от всего количества сделок.

 

По результатам 2008 года, лидером по количеству сделок стала Болгария (60%), в 2009 страна сохранила лидирующие позиции с показателем в 32 %. В 2010 самой популярной стала Италия (35 %), а вот интерес к Черногория резко снизился (с 30 % в 2009 до 1,5 % в минувшем году). Так же, среди стран, пользующихся интересом российских инвесторов, можно отметить Испанию, Чехию, Германию, Великобританию, Австралию, на которые приходится порядка 8% от общего объема сделок. Интересно, что в минувшем году существенно увеличился спрос на жилье в США. В 2010 в страну ушло порядка 12% средств инвесторов.

 

Минимальная стоимость «московского» квадратного метра  составляет порядка 2 800 евро, петербургского – 1700 евро. Статистика  свидетельствует о том, что аренда на Российском рынке высокой доходности не приносит, в отличие от развитых стран Европы. Так, учитывая арендные ставки, аналитики Penny Lane Realty оценивают сроки окупаемости жилья эконом-класса, приобретенного для сдачи в аренду, в 12 – 15 лет, то есть, уровень доходности составит порядка 5 – 7 % в год.

 

Причиной тому, считает первый замдиректора правления Санкт – Петербург ГК «Пионер» Александр Погодин, является отсутствие в российском законодательстве налаженного механизма регулирования правоотношений между арендатором и арендодателем, благодаря которому обе стороны чувствовали бы себя комфортно. Именно отсутствие правового поля, считает Погодин, препятствует развитию цивилизованного рынка аренды в стране.

 

Риелторы, которые занимаются продажей объектов недвижимости за рубежом, отмечают появление в посткризисный период покупателей с бюджетом в 100 тыс. евро, которые инвестируют в жилье и апартаменты в отелях, именно для сдачи в течении года. Однако на сегодня общее число покупателей, которые готовы  рассматривать варианты покупки недвижимости за рубежом вместо, скажем, 2-х комнатной квартиры в спальном районе столицы (которая оценивается в 100 тыс. евро), не велико. Большинство сделок совершается состоятельными людьми, которые покупают жилье для себя или, к примеру, для родителей, а не с целью наживы.

 

Что по чем?

 

Австралия. Управляющий партнер девелоперской компании Reoсonsult, Юлия Горшкова, среди стран, пользующихся популярностью у наших сограждан для инвестирования в недвижимость, отмечает Австралию, а именно ее западную часть – Тироль, где расположены уже полюбившиеся россиянам горнолыжные курорты. Один квадратный метр в Тироле обойдется им в 2500 евро; чем ближе к Вене, стоимость квадратного метра выше. По словам эксперта,  в окрестностях Вены 80-метровый таунхаус с мансардой и стоянкой на несколько машин можно приобрести за 300 тысяч евро. Стоимость квадратного метра «венских» квартир оценивается в 4 тыс. евро, а в элитном сегменте может доходить до 15 – 20 тысяч. По словам Юлии Горшковой, стоимость квадратного метра жилья в Австралии составляет порядка 10 евро, следовательно, по подсчетам эксперта, средняя доходность от сдачи недвижимости в год будет составлять порядка 6 – 8 %. Такую же «отдачу» даст гостиничная недвижимость, в которую чаще всего инвестируют немецкие инвесторы и состоявшиеся российские бизнесмены, такие как Елена Батурина, Олег Дерипаска.

 

Франция. Директор по развитию компании Great Mile  Александр Латышев, который предлагает объекты на берегу Женевского озера, сообщает: средняя стоимость в этом районе составляет порядка 115 – 120 тыс. евро. Так,  2 – 3 комнатная квартира обойдется покупателю в 250 – 350 тысяч евро плюс 3 % от этой суммы (порядка 7500 – 10 500 евро) придется потратить на юридическое сопровождение сделки, включая налоги.

 

Александр Латышев советует: если покупка недвижимости на Женевском озере производится с целью инвестиций, то лучше рассматривать покупку именно на территории Франции, так как Швейцария, которая находятся всего в 20 минутах езды на том же озере, отличается «по ценам» в разы.

 

Хотелось бы отметить, что во Франции достаточно надежный и безопасный механизм протекания сделок. Так, покупатель получает право собственности на этапе подписания договора с застройщиком (!), а не после сдачи дома (в отличие от России). Это связано с обязательствами банка в страховании подобных следок. То есть, в случае форс-мажорных обстоятельств, ввиду которых дальнейшее строительство дома невозможно (например, если с застройщиком что-то случилось), банк обязан достроить объект по имеющимся чертежам. Кроме того, во Франции действует программа lease bask, которая обеспечивает ее участникам возвращение государством весьма высокого НДС (19,6%) по 1% в год.

 

Испания. Еще одним популярным рынком для российских покупателей является Испания, где за 100 тыс. евро можно купить 2 – 3 комнатную квартиру, правда, не на морском побережье. Не стоит забывать, что юридическое сопровождение сделки обойдется покупателю в 10% от стоимости объекта.

 

По итогам 2010 года, помимо традиционного Лазурного берега Франции, популярностью у россиян польгуются США и Германия, прежде всего из – за доходности, которая здесь составляет 8 – 10 % в год. По мнению члена президиума International property Association (IPA) Валентины Нагиевой, после пережитого кризиса, нет таких стран, которые можно назвать инвестиционно привлекательными, однако в каждой из них найдутся выгодные предложения. Как правило россиян интересуют курортные объекты и недвижимость в центре города.  Вместе с тем, Нагиева считает, что инвестирование в зарубежную недвижимость не имеет массового характера.

 

США. По словам консультанта по инвестициям Скандинавской инвестиционной группы, работающей в штате Флорида, экономический кризис, который отразился на недвижимости США, сыграл на руку российским и европейским инвесторам. Однако учитывая стоимость квадратного метра жилья в штате Флорида, США, который на сегодня оценивается в 50 тысяч долларов, речь идет, вероятней всего о крупных инвесторах. Хочу подчеркнуть, что стоимость за метр жилья рассчитана с учетом обвала цен в 2008 – 2009 годах на 40 – 70 %!

 

Инвесторы, будьте бдительны! Но не на столько…

 

Консультанты компании Knight Frank советуют инвесторам быть предельно осторожными, рассматривая рынок недвижимости США. До кризиса в штате Флорида, программа ипотечного кредитования была настолько лояльна, что инвесторы могли приобретать объекты на нулевой стадии строительства, а продавать на последней гораздо дороже. Но после того, как банки перестали выдавать кредиты, покупатели практически исчезли с рынка. Так на сегодня большая часть предложений  - квартиры в недостроенных объектах, либо в домах, заседланных на 20 – 30 %.

 

В целом, эксперты рекомендуют потенциальным покупателям обращать внимание скорее на возможность получения доходов от приобретенных для сдачи объектов сразу после их покупки, нежели на рост или падание цен на недвижимость. Консультанты Finest Estate Group отмечают: в кризисный период российские инвесторы могли купить мини-отели во Франции или Италии за 450 – 500 тысяч евро, такие же объекты в Болгарии обошлись бы вдвое дешевле. Спустя некоторое время треть таких объектов была высталенна на продажу, а большая их часть не продана и сейчас. По мнению риэлторов, зарубежный рынок недвижимости полон интересных предложений, которые могут заинтересовать российского инвестора, вот только инвесторы не имеют желания или умения управлять такими выгодными активами, как недвижимость…

 



Загрузка...
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим именем.